Chung cư mini, chủ yếu cho thuê? New 2020

Hơn 5 năm kể từ thời điểm Nghị định 71 được Bộ Xây dựng ban hành, chung cư mini đã chính thức được thừa nhận về mặt pháp lý. Vẫn chưa hết khó trong quá trình được cấp chứng nhận quyền sở hữu căn hộ trong công trình, CCMN đang chủ yếu được chủ nhà/chủ đầu tư khai thác ở hoạt động thuê.

Bên cạnh số ít DN thực hiện được việc tách sổ hồng cho căn CCMN (bằng việc tuân thủ nghiêm ngặt quy định về thiết kế, chất lượng, PCCC…), phần nhiều cá nhân, hộ kinh doanh chỉ sử dụng “mác” CCMN để áp giá thuê phòng cao hơn cách gọi “phòng trọ”.

Hàng “hot” nội đô

Rất nhiều khách hàng đã và chuẩn bị dọn về sinh sống trong các công trình CCMN ở Hà Nội đều sẵn sàng tâm lý “chờ đợi sổ hồng”. Trung Hòa – Nhân Chính hay Mỹ Đình không thiếu các tòa chung cư đã phục vụ cư dân nhiều năm nhưng vẫn… nợ sổ.

Điều quan trọng mà các khách hàng “am hiểu thị trường” hướng tới là vị trí CCMN phải ở trung tâm, dân trí cao, tiện di chuyển công tác và học tập. Đồng thời, tiêu chí “giá thành cạnh tranh” cũng được nhiều “Thượng đế” cân nhắc, so sánh khi xuất hiện đủ lời chào mời hấp dẫn từ môi giới.

Với công cụ tìm kiếm google, từ khóa “mở bán chung cư mini” trả 440.000 kết quả trong chưa tới một giây. Trên trang bancanhohanoi.net, chung cư mini Hoàng Hoa Thám “giật tít”: chỉ 900 triệu đồng/49m2 CCMN, chiết khấu ngay 40 triệu đồng/căn. Ngoài ra, theo thông tin quảng cáo, CCMN này cung cấp các căn hộ diện tích từ 40-52m2 theo đơn giá dao động từ 19-21 triệu đồng/m2.

Tuy vậy, về vấn đề cấp sổ hồng cho từng căn hộ riêng lẻ, thì CCMN này chỉ cam kết xây dựng theo chuẩn thông tư, nghị định của chính phủ. Đồng thời, không có bất cứ thông tin mang tính cam kết của chủ đầu tư đối với trách nhiệm tạo điều kiện cấp sổ cho khách hàng(?)

Tương tự, CCMN tại Mỹ Đình (Chủ đầu tư được cho là công ty CP Tư vấn & Đầu tư Đất Vàng Kinh Đô) cách đây chưa lâu quảng bá rầm rộ về mức chiết khấu “cực lớn” cho căn hộ.

Quy mô 10 tầng (1 hầm để xe), các căn thành phẩm có diện tích 34-54m2 được rao bán trên chợ trực tuyến với mức giá 670 tới hơn 900 triệu đồng và chủ đầu tư tặng ngay xe honda vision cho khách hàng mua căn hộ.

Thực chất, mức chiết khấu “cực lớn” được khoác lên cho căn hộ dự án chỉ có giá trị ngót 40 triệu đồng. Ngược lại, đơn giá mỗi mét vuông căn CCMN đều tròm trèm chung cư thương mại thông thường (19-20 triệu đồng/m2).

“Sổ hồng vẫn phải đợi, giảm 40 triệu đồng, cũng chẳng giải quyết được gì. Chiêu khuyến mại kiểu này chỉ thu hút được những ai không hiểu rõ bản chất của vấn đề xây dựng – bán nhà của giới kinh doanh BĐS” – ông Mạnh Phú, một chủ đầu tư CCMN đã chuyển nghề sang đầu tư chứng khoán nhận xét.

Lựa chọn được mở rộng hết mức với menu sản phẩm CCMN đang …như nấm sau mưa

Cạnh tranh thị phần thuê

Xu hướng cải tạo, xây mới nhà cao tầng theo dạng CCMN (để phục vụ cho thuê) đã hình thành và phát triển từ hơn một năm trở lại đây. Theo đó, nhiều địa bàn từng là “làng – xã” (như Đình Thôn, Phùng Khoang, Triều Khúc, Cổ Nhuế, Xuân Đỉnh, Định Công…) trở nên hiện đại với đủ chủng loại nhà ở cho thuê. Từ nhà cấp 4 (dạng nhà dãy), nhà bán kiên cố lợp tôn, tới tòa nhà cao 4-7 tầng dạng CCMN đua nhau mọc lên mời khách.

Nắm bắt tâm lý “ưa khép kín – đủ tiện nghi – giá mềm” của người thuê, nhiều chủ nhà đã nhanh chóng cải tạo, nâng cấp (lắp đặt nội thất, vệ sinh khép kín, có chỗ để xe… thậm chí có cả bảo vệ 24/24) nhà trọ thành dạng căn hộ chung cư.

“Công sức, chi phí đầu tư chỉ vài triệu đồng cho việc lắp vách, bổ sung điều hòa, thay nội thất vệ sinh… Nhưng hiệu quả lâu dài thì rất hấp dẫn. Trước chỉ cho thuê với giá chưa tới 2 triệu đồng/tháng/phòng, nay tôi áp giá 3 triệu đồng/tháng/phòng mà lúc nào cũng có khách hỏi thuê dù đã kín chỗ từ lâu. Chưa kể “mác” CCMN cũng là cái cớ để thuyết phục người thuê vui vẻ xuống tiền.” – chủ nhà tên Giang ở Trung Văn hồ hởi nói.

Rất mau mắn, chiêu thức này đã được lan truyền trong giới kinh doanh nhà trọ ở Thủ đô. Hiệu ứng, hàng loạt nhà trọ kiểu CCMN ra đời với chất lượng dịch vụ được gắn biển CCMN (còn thực tế thì tùy theo mức tài chính đầu tư của chủ nhà).

Về phía người tiêu dùng, sự lựa chọn cũng được mở rộng ra hết mức với menu sản phẩm căn hộ dạng CCMN đang…như nấm sau mưa. Từ đây xuất hiện cạnh tranh giữa các sản phẩm CCMN.

Không khó tìm được các lời mời thuê phòng CCMN với đầy đủ tiện nghi, giữa trung tâm Thủ đô trên chợ trực tuyến. Kèm theo đó, là mức giá so kè nhau giữa các tòa nhà cùng địa bàn.

Đơn cử, ở phố Trường Chinh (quận Đống Đa), các căn 45-50m2 của một CCMN được trang bị đầy đủ nội thất có giá thuê 4,5 triệu – 5,5 triệu đồng/tháng/căn.

Cách đó không xa, hai tòa CCMN mới “mọc” lên, quảng bá các căn hộ cho thuê chỉ có giá tối đa lần lượt là 3 triệu đồng và 2,8 triệu đồng/tháng tùy diện tích.

Chị Hà, một nhân viên ngành logistics, phân tích: Nếu đắt tới hơn 5 triệu đồng/tháng thì “cố” thêm 2 triệu nữa để thuê chung cư thương mại còn tốt hơn. Dẫu sao, ở chung cư có ban quản lý và hệ thống tiện ích đồng bộ, nên yên tâm hơn hẳn về an ninh, chất lượng sống lẫn quy củ trong tòa nhà.